買取の「裏ワザ」って？
3万7161以上のSC(RSCサイズ)は2000年度の45増から55増とやや回復、9万2901rrl以上のSRSCに限っても6増から10増と回復しましたが、2002年以降10年間に渡って全米で開設されるRSCは年間5、6にとどまると予測されています。
米国ではRSCの飽和化が言われて久しく、2001年末時点の3万7l61rrl以上のSC数は2117を数え、1SC当り人口は13.5万人とかなりのオーバーストア状態になっています。
メトロポリス郊外の競合は特に激しく、たとえばワシントン郊外の”タイソンコーナーSC”の商圏は半径36km/人口134万人と設定されていますが、同エリア内には65ものRSCがひしめき合っているのです。
日本に比べれば有利な条件で出店しているものの、RSCテナントの採算も悪化しています。
全SCの平均年間坪効率が2000年の7349ドルから2001年は7461ドルと1.5%上昇したのに対して、主要475RSCのテナントに限れば0.2%低下しているのです。
RSCだけではありませんが、ICSCの調査では2001年度の閉鎖テナント数は6000店超と前年から5倍以上に増加しており、空きスペース問題が深刻化しています。
巨大な投資に見合う立地が限られてきたことに加え、モール間の競合激化と同質化、販売効率の低下、広大過ぎてパーキングやショッピングに手間どること等が、テナントと消費者のRSC離れを加速させているのです。
エンターテイメント性の強化やラグジュアリー化等で活性化を図る米国RSCですが、復活の可能性は薄いと言わざるを得ません。
なぜなら今日の米国の消費者は、もっと身近なショッピングの場を求めているからです。
日本でも大店立地法施行に伴う出店空白期間を迎えた2001年度の新規開設は年間39SCと前年の149SCから4分の1強に激減し、70年以降では旧大店法が施行された74年度(40SC)を下回る最少記録となりました。
2002年度も50SCと、前々年の3分の1強にとどまりました。
出店届出数(要届出の下限面積は1000ぱ)は2000年6月、2001年5月の1年間の247件(月平均20.6件)から2001年6月、2002年6月の13ヶ月間は522件(同40.2件)と回復しましたが、中身は一変してしまいました。
前期は複合型を含めて14.6%を占めていたGMSのシェアが後期は7.7%に急落。
逆に急増したのがホームセンターと衣料スーパーで、ホームセンターは単独型/複合型合わせて102件と3倍以上に増加し、シェアは12.6%から19.5%に上昇。
衣料スーパーも同55件(うち53件がしまむら系)と6倍増で、シェアは3.6%から10.5%に上昇しています。
アクセスに手間どり人混みに操まれる広域型の大型商業施設に替わって、衣料スーパーやホームセンタ一等、足元対応の小商圏業態が急増しているのです。
今後申請されるであろう物件数を推測して加えても、2004年までに開設される3万ぱ以上のSCは年平均6、7件がせいぜいで、駆け込み出店が相次いだ2000年の28件はもちろん、99年の14件にも及びません。
投資余力がある量販店資本がもはや限られ、外資デベロッパーもアウトレットモールのチェルシージャパンを除いて頓挫してしまった今となっては、大型SC開設は沈静化せざるを得ないの逸早くローカル広域型低層モールのノウハウを確立したイオングループこそ積極開発を続けていますが、イオンに対抗する有力デベロッパーが台頭しない限り、大型SC開発は回復しないのが実情でライフスタイルセンターやコンビニエンスセンターといった足元商圏型のSCが今後の主流になるとは言え、日本のRSCは質的にも量的にもまだまだ不足しています。
飽和限界を超えた米国と異なり、有望な開発立地が数多く残されているからです。
核となる百貨店と専業デベロッパーの欠知という二重の足棚を解かれて、日本のRSC開発が本格化するのはいつになるのでしょうライフスタイルセンターとは「コンビ、ニエンス/セイフティ/プレザント・アトモスフェア(心地よい環境)を意識したコンパクトなオープンモールで、米国では比較的、富裕者層の多いコミュニティに開設されています。
イタリアやスペインの街並みを再現したりオープンカフェやレストランを充実させる等、コミュニテイのギヤザリング・プレイス(人の集う場所)を訴求しているのが特徴です。
ファッション系テナントにも特色が見られますが、ゆったりと座り読みのできる書店のパーンズ&ノーブル、ウィリアム・ソノマやポッタリーパーン、ザ・ボディショップ等のライフスタイル系テナントが目立ちます。
主要幹線沿いに位置するRSCに対して富裕者層が集まるコミュニティの生活道路に開設されるケースが多く、購買局面はRSCに近くてもMDミックスは足元密着志向が強いと言われます。
アンカ一大型店を誘致しないSCが多いのですが、ロサンゼルス郊外に2002年3月にオープンした”ザ・グローブ・アット・ファーマーズ・マーケット”にはノードストロムがカフェとともに入居していますし、”プロムナード・アット・ウエストレイク”ではミニ・テーマパークのクラブ・ディズニーを誘致してギャザリング効果を高めるとともに、地域住民の要望を取り入れて高級食品スーパーのプリストルファームを導入しています。
ICSCの調査によれば、広大すぎてアクセスが不便なRSCに対して、コミュニティの交流とコンビニエンス性を訴求するライフスタイルセンターの来店頻度は2.5倍、テナントの年間坪効率は1.5倍近くに達すると報告されています。
デベロッパーにとっては小型かつオープンエアによる開発コストの低さと地元調整の容易さ、テナントにとっては低開発コストを背景とした家賃の低さと販売効率の高さ、消費者にとってはタイムレス・ショッピングや居心地の良さ等、三者三様のメリットがライフスタイルセンターの開発を加速させているのです。
日本でも“恵比寿ガーデンプレイス”や”ビナウオーク”等がこの考え方を取り入れていますが、開発の主勢を占める量販店系は未だ広域巨大SCにこだわっています。
ローカル郊外の原野に開発するSCは広域制圧メガモールたらざるを得ないでしょうが、大都市郊外やアーバン再開発のように周辺に既存商業施設が点在するケースでは、それらとの面的つながりも考慮するライフスタイルセンターが主流になっていくでしょう。
“ザ・グローブ・アット・2002年3月、口スアンジェルスのラ・シエネガにオープンした”ザグロープ・アツ卜・ファーマース・マーケッド'は総賓費面積5万3015併の大型ライフスタイルセンター。
メインストリ卜にはレ卜口な2階建てトロリーパスがゆっくり走リ、のどかな雰囲気を演出。
生鮮食品やレストランが充実している”ファーマーズマーケット”との間をつないでいます。
中央には広場があり、池と噴水、それを囲むように緑豊かな公園が設置され口スアンジェルス/ザ・グロープ・アット・ファーマーズマーケットています。
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